A assembleia ordinária e as extraordinárias
Há uma assembleia obrigatória por ano, na primeira quinzena de janeiro, para aprovar as contas do ano anterior e o orçamento do ano seguinte. Todas as outras são extraordinárias e podem ser convocadas pelo administrador ou por condóminos que representem pelo menos vinte e cinco por cento do capital investido no edifício.
Muitos condomínios realizam a ordinária em março ou abril. Não invalida as deliberações, mas significa gerir vários meses sem orçamento aprovado — e um orçamento aprovado a meio do ano já não é um orçamento, é uma justificação.
A convocatória
Prazo mínimo de dez dias e comunicação a todos os condóminos, por carta registada ou por aviso pessoalmente assinado. Tem de indicar dia, hora, local e ordem de trabalhos.
A regra prática mais importante: só se pode deliberar sobre o que está na ordem de trabalhos. Um ponto vago de «outros assuntos» não permite aprovar uma obra de trinta mil euros. Uma deliberação assim é anulável, e normalmente descobre-se isso quando alguém se recusa a pagar.
Quórum e maiorias
Em primeira convocatória, a assembleia funciona com condóminos que representem mais de metade do capital. Não havendo, reúne em segunda convocatória — normalmente marcada para meia hora depois — e delibera com os presentes, desde que representem pelo menos um quarto do capital.
As maiorias variam com a matéria. Despesa corrente e eleição do administrador resolvem-se por maioria simples dos presentes. Obras de inovação nas partes comuns exigem maioria qualificada. Alterações ao título constitutivo exigem unanimidade. Antes de marcar a assembleia, confirme que maioria a sua decisão precisa: é o que evita aprovar algo que depois não se sustenta.
A ata
A ata prova o que foi decidido. Tem de identificar o condomínio, a data, quem esteve presente e o capital representado, os pontos discutidos, as deliberações e o resultado das votações. É assinada por quem presidiu e por quem secretariou.
Registe também as declarações de voto contra e as abstenções. É o que permite, mais tarde, saber exatamente quem se opôs e em que termos. E envie a ata a todos os condóminos, incluindo aos ausentes: os prazos para impugnar contam-se do conhecimento da deliberação.
Participação à distância
Um condómino que não possa estar presente pode fazer-se representar por procuração escrita. É também possível participar por meios telemáticos, desde que o condomínio o assegure e que fique registado em ata quem participou dessa forma e como votou.
Em condomínios com muitos proprietários ausentes ou emigrados, é frequentemente a diferença entre conseguir quórum e adiar a decisão mais um ano.
Este guia é informação geral e não substitui aconselhamento jurídico sobre um caso concreto. Se quiser que analisemos a situação do seu condomínio, a avaliação é gratuita: 926 597 432.
Outros guias.
Como mudar de administrador de condomínio, passo a passo
Quem decide, que maioria é necessária e que documentos tem de exigir ao administrador que sai.
Ler o guia →Fundo comum de reserva: o que a lei exige e quase ninguém cumpre
É obrigatório, corresponde a 10% da quota, tem de estar em conta separada e não pode pagar despesa corrente.
Ler o guia →Quotas em atraso: como cobrar sem entrar em guerra com o vizinho
Do aviso à injunção: o procedimento que recupera o dinheiro sem transformar o prédio num campo de batalha.
Ler o guia →Uma conversa sem compromisso.
Fazemos uma avaliação gratuita do seu condomínio: analisamos as contas, o estado do edifício e as obrigações legais em atraso. Depois dizemos-lhe o que faríamos — mesmo que decida ficar como está.
Telefone
926 597 432
Dias úteis, 9h às 18h
Resposta rápida, também fora de horas
geral@gestaomaiscondominios.net
Os condomínios que administramos recebem a linha direta de urgências, disponível 24 horas.